- 전세 계약 전 등기부등본 확인의 핵심은 집주인이 실제 소유자인지, 근저당·가압류 같은 선순위 권리가 얼마나 있는지입니다.
- 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 집값에 비해 너무 크면 경매 때 보증금을 돌려받지 못할 위험이 큽니다.
- 전세 계약 주의사항으로 계약 직전과 잔금 직전 두 번 등기부를 다시 보고, 전입신고와 확정일자를 바로 받아야 합니다.
근거 조문
- 민법 제186조: 부동산 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생깁니다.
- 주택임대차보호법 제3조 제1항: 임차인은 주택 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.
- 주택임대차보호법 제3조의2 제2항: 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매·공매 때 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 받습니다.
실무 기준
- 갑구(소유권)를 볼 때: 소유자 이름이 계약 상대와 같은지, 가압류·가처분·경매개시결정이 있는지 확인합니다.
- 을구(소유권 외 권리)를 볼 때: 근저당권 설정 금액(채권 한도액)과 전세권 등 선순위 권리 합계를 계산합니다.
- 신탁등기가 있는 경우: 소유자가 신탁회사라 수탁자 동의 없이 한 계약은 보호받지 못할 수 있습니다.
- 다가구주택인 경우: 다른 세입자들의 선순위 보증금도 확인해야 합니다.
- 잔금일에 근저당을 새로 잡는 경우: 특약으로 잔금일 다음 날까지 권리 변동을 금지하고 위반 시 계약 해제를 정합니다.
준비물
- 등기사항증명서(계약 직전·잔금 직전 발급)
- 건축물대장
- 집주인 신분증 확인
- 주변 시세 자료
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
절차
- 계약 전 등기부등본 확인으로 소유자와 선순위 권리를 확인합니다.
- 선순위 채권과 보증금을 합쳐 시세 대비 비율을 계산합니다.
- 계약서에 권리 변동 금지 특약을 넣습니다.
- 잔금 직전 등기부를 다시 확인하고 잔금을 치릅니다.
- 당일 전입신고와 확정일자를 받고, 전세보증보험을 검토합니다.
등기부의 작은 기재 하나가 보증금 전부를 좌우할 수 있습니다. 계약 전에 상담을 받아 보세요.
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이 글은 일반적인 안내입니다. 사건마다 사정이 다르므로 구체적인 내용은 상담에서 확인해 주세요.