- 명도소송 판결은 변론종결 전에 점유를 넘겨받은 사람에게는 미치지 않아, 소송 중 점유자가 바뀌면 판결로 내보내지 못할 수 있습니다.
- 점유이전금지가처분을 해 두면 점유자를 그대로 묶어 두고 판결로 강제집행할 수 있습니다.
- 법이 꼭 하라고 정한 절차는 아니지만, 점유자가 바뀔 위험이 있으면 소송 전에 하는 편이 안전합니다.
근거 조문
- 민사소송법 제218조 제1항: 확정판결은 당사자와 변론을 종결한 뒤의 승계인 등에게 효력이 미칩니다. 소송 도중 다른 사람이 점유를 넘겨받으면 그 사람에게는 판결의 효력이 미치지 않을 수 있습니다.
- 민사집행법 제300조 제1항: 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 매우 곤란해질 염려가 있을 때 합니다.
- 민사집행법 제301조: 가처분 절차에는 가압류 절차 규정을 준용합니다.
- 민사집행법 제280조 제3항: 법원은 담보를 제공하게 하고 명령을 내릴 수 있습니다.
실무 기준
- 임차인이 전대하거나 가족·지인을 들일 염려가 있는 경우: 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다. 명도소송 가처분이 필요한 대표적인 경우입니다.
- 상가처럼 점유가 복잡한 경우: 실제로 누가 점유하는지 먼저 현장에서 확인합니다. 사업자 명의와 실제 영업자가 다르면 둘 다 상대로 할지 검토합니다.
- 점유자가 바뀔 염려가 거의 없는 경우: 가처분 없이 바로 명도소송을 내기도 합니다. 다만 비용과 위험을 비교해 정합니다.
- 담보 제공: 법원이 정한 금액을 현금 공탁하거나 보증보험증권으로 냅니다. 금액은 사건마다 다릅니다.
- 집행 기간: 가처분 결정을 받으면 집행관에게 신속히 집행을 신청해야 효력이 생깁니다.
준비물
- 임대차계약서, 차임 연체 내역, 계약 해지 통지 자료
- 부동산 등기사항증명서
- 현재 점유자를 확인한 자료(현장 사진, 우편물 등)
- 가처분 신청서와 담보 제공용 자료
절차
- 현재 점유자와 점유 범위를 확인합니다.
- 부동산 소재지나 본안 관할 법원에 점유이전금지가처분을 신청합니다. 수원·용인·화성 등은 수원지방법원과 그 지원이 관할합니다.
- 법원의 담보제공명령에 따라 공탁하거나 보증보험증권을 냅니다.
- 결정을 받으면 집행관에게 집행을 신청해 공시서를 붙입니다.
- 명도소송을 내고 판결을 받아 인도 집행을 합니다.
점유자 구성과 계약 관계에 따라 가처분 상대와 범위가 달라집니다. 소송 전에 상담을 받아 순서를 정해 보세요.
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이 글은 일반적인 안내입니다. 사건마다 사정이 다르므로 구체적인 내용은 상담에서 확인해 주세요.