- 월세 미납 세입자는 주택은 2기, 상가는 3기 이상 차임이 밀리면 계약을 해지할 수 있습니다.
- 해지 뒤에도 나가지 않으면 명도소송으로 판결을 받아 강제집행으로 내보냅니다.
- 소송 중 다른 사람에게 점유를 넘기지 못하게 점유이전금지가처분을 먼저 해 두는 것이 안전합니다.
근거 조문
- 민법 제640조: 건물 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
- 상가건물 임대차보호법 제10조의8: 상가 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 이르면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.
- 민사집행법 제300조 제1항: 다툼이 있는 물건에 관해 현상이 바뀌면 권리를 실행하기 어려울 염려가 있을 때 가처분을 할 수 있습니다.
실무 기준
- 주택 월세가 2기 밀린 경우: 해지 통지를 문자와 내용증명으로 보내고, 그 뒤 명도소송을 냅니다.
- 상가 월세가 3기 밀린 경우: 해지할 수 있고, 이런 연체 사실이 있으면 계약갱신요구도 거절할 수 있습니다.
- 세입자가 연락을 끊은 경우: 공시송달로 소송을 진행할 수 있어 시간이 더 걸립니다.
- 보증금이 남아 있는 경우: 밀린 월세와 원상복구비를 보증금에서 빼고 나머지를 돌려줍니다.
- 세입자가 다른 사람을 들인 경우: 점유이전금지가처분이 없으면 새 점유자를 상대로 다시 소송해야 할 수 있습니다.
준비물
- 임대차계약서
- 월세 입금 내역과 미납 정리표
- 해지 통지 내용증명
- 건물 등기사항증명서
절차
- 밀린 월세가 해지 요건에 이르렀는지 확인합니다.
- 계약 해지를 통지하고 기록을 남깁니다.
- 점유이전금지가처분을 신청합니다.
- 건물 소재지 법원에 명도소송(건물인도 청구)과 밀린 월세 청구를 함께 냅니다.
- 판결을 받으면 집행관에게 인도 집행을 신청합니다.
해지 통지와 가처분 순서를 놓치면 기간이 크게 늘어납니다. 소송 전에 상담을 받아 보세요.
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이 글은 일반적인 안내입니다. 사건마다 사정이 다르므로 구체적인 내용은 상담에서 확인해 주세요.